Dodaj do ulubionych

Kupno działki na licytacji komorniczej - ryzyko?

30.01.08, 03:25
Znalazłem licytację komorniczą działki budowlanej, która w dziale
III KW ma wpisane obciążenie umową dzierżawy na 20 lat. Komornik
twierdzi, że nie ma dostępu do umowy dzierżawy. Czy warto się w
ogóle zajmować tą działką bez analizy umowy dzierżawy? Jak zdobyć
taką umowę? Czy w takiej umowie mogą być jakieś niekorzystne zapisy,
np. dzierżawa za 1 zł/rok, a podatek uiszcza właściciel albo jakieś
przyrzeczenie sprzedaży, itp.? Czy istnieje możliwość wypowiedzenia
takiej umowy?
Co o tym sądzicie?
Edytor zaawansowany
  • 30.01.08, 07:02
    Skoro nie ma umowy dzierżawy, to nie masz kontaktu z dzierżawcą: jak
    wtedy się z nim dogadasz i wykreślisz ostrzeżenie z księgi? A po
    zakupie co zrobisz, kiedy się wreszcie objawi - jeśli się objawi - i
    się nie zgodzi na zakończenie umowy czy wykreślenie zapisu?

    Raczej nie kupuj.
  • Gość: marcovan1 IP: *.centertel.pl 30.01.08, 09:29
    No powiedzmy, że cena jest bardzo atrakcyjna, a ja mogę poczekać te
    20 lat (taka inwestycja dla dzieci :) ). Chodzi mi bardziej o to,
    czy w umowie dzierżawy mogą być jakieś niekorzystne zapisy, które
    mnie dotkną finansowo (np. przyrzeczenie sprzedaży, przerzucona na
    mnie opłata podatku od nieruchomości (dzierżawca prowadzi tam
    parking), czynsz dzierżawny 1 zł/rok, itp.)?
  • 30.01.08, 09:36
    a skąd MY to mamy wiedzieć?
    poza tym art 1000 par.3 kpc

    COMMODUM EIUS ESSE DEBET, CUIUS PERICULUM EST
  • Gość: rafoso IP: *.internetdsl.tpnet.pl 30.01.08, 10:09
    Kodeks cywilny:
    Art. 661.
    Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po
    upływie tego terminu za zawarty na czas nie oznaczony.

    "Art. 673.
    § 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno
    wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem
    terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.
    § 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz
    jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można
    wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału
    kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc
    naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w
    krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest
    dzienny - na jeden dzień naprzód.
    § 3. (251) Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno
    wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach
    określonych w umowie."

    Myślę, że po 10 latach od podpisania umowy można wypowiedzieć
    dzierżawą z zachowaniem okresu wypowiedzenia.
  • Gość: marcovan1 IP: *.centertel.pl 30.01.08, 11:03
    A czy czasem umowa dzierżawy nie może być zawarta na 30 lat?
  • Gość: rafoso IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 30.01.08, 18:56
    Jasne, mówimy o dzierżawie a nie najmie. W KC dzierżawa na czas oznaczony może być na 30 lat. Pomyłka, sorki.
  • Gość: marcovan1 IP: *.centertel.pl 30.01.08, 11:23
    > a skąd MY to mamy wiedzieć?

    Ja nie pytam czy tam są niekorzystne zapisy, tylko czy mogą takowe
    być, a jeśli tak, to czy będę musiał się do nich stosować i w ogóle
    jakie mogą być najgorsze pułapki?

    > poza tym art 1000 par.3 kpc

    Czy można jaśniej? Bo w tym artykule jest mowa o użytkowaniu, a ja
    mówię o dzierżawie, a tej to dotyczy akurat art. 1002.

    > COMMODUM EIUS ESSE DEBET, CUIUS PERICULUM EST

    A to co? Czyja korzyść, tego strata? Nie można by tego po polsku
    machnąć?
  • 30.01.08, 13:42
    musisz dotrzeć do umowy
    skoro jest ujawniona w dziale III KW
    to jest w aktach księgi
    masz inetres prawny - zaglądaj..
    Czy też żądaj jej treści od komornika..
    Pozdr
    al
  • 30.01.08, 14:26
    OK. Spróbuję odnaleźć umowę. Ale na ile może być zawarta dzierżawa:
    10 czy 30 lat?
    I wcześniejsze pytanie: art. 1000 odnosi się do dzirżawy? O co
    chodzi w tej łacińskiej maksymie?
  • 30.01.08, 14:51
    1000 omyłkowo, bo skojarzyłem ze służebnością
    z twojego wątku obok.

    COMMODUM EIUS ESSE DEBET, CUIUS PERICULUM EST

    korzyść musi przypadać temu, kto ponosi ryzyko

    maksyma prawa rzymskiego odnosi się do twoich
    zabiegów o działkę
  • Gość: Leopard IP: 193.243.147.* 30.01.08, 15:22
    Kupuj. Ruchomości i nieruchomości kupione "od komornika" są pozbawione obciążeń
    prawnych. Możesz nawet kupić rzecz kradzioną :). Co do działki - jeśli komornik
    twierdzi, że sprzedaje nieruchomość bez obciążeń - to tak jest, i tak też będzie
    wyglądał wpis do KW po zakupie na licytacji (tzn. sąd wpisze do KW dokładnie to
    co mówi komornik) :)
  • Gość: marcovan1 IP: *.centertel.pl 30.01.08, 16:30
    > Kupuj. Ruchomości i nieruchomości kupione "od komornika" są
    >pozbawione obciążeń prawnych.
    Nie pisz człowieku bzdur. Nie dotyczy to dzierżawy i najmu. Co
    ciekawe, fakt dzierżawy lub najmu wcale nie musi być ujawniony w KW.
    Możesz więc kupić nieruchomość na licytacji i nie wqejść na nią
    przez wiele lat, bo po licytacji zgłosi się do ciebie dzierżawca.
    Wystarczy, że umowa dzierżawy będzie miała datę pewną sprzed
    licytacji.
    Ale to i tak nie dotyczy mojego przypadku, bo tu dzierżawa na 20 lat
    jest ujawniona w KW i komornik o niej doskonale wie.
  • Gość: Leopard IP: 193.243.147.* 31.01.08, 08:05
    Nie doczytałem, że jest to dzierżawa.... Tak jak pisałem dzieje się z hipoteką.
    Niestety najem i dzierżawa przechodzą na nabywcę, ale:
    Umowę dzierżawy można wypowiedzieć na jeden rok (jeśli chodzi o grunty rolne)
    lub 1/2 roku przed upływem roku dzierżawnego ) - chyba, że umowa dzierżawy
    stanowi inaczej (jednak umowa nie może być znacząc bardziej niekorzystna dla
    właściciela, niż zapisy w KC).
    Trzeba też sprawdzić kiedy umowa została zawarta - jeśli tuż przed zastawem
    komorniczym - sąd może ja unieważnić.
  • Gość: Leopard IP: 193.243.147.* 31.01.08, 08:35
    A swoją drogą to głupie gadanie, że komornik nie ma dostępu do umowy
    dzierżawy... Skoro dzierżawa jest wpisana w KW to w aktach KW jest dokument
    źródłowy: wniosek o wpis do KW + umowa dzierżawy. Poproś więc dowolnego
    notariusza o sprawdzenie KW - notariusz ma dostęp do całej KW. Możesz też
    uzyskać odpis dokumentu znajdującego się w aktach KW (jeśli określisz się jako
    osoba kupująca lub poprzez notariusza). Swoją droga odpisu powinien zażądać
    komornik....
  • Gość: marcovan1 IP: *.centertel.pl 31.01.08, 23:46
    Komornik powiedział, że za kilka dni będzie miał umowę dzierżawy,
    więc czekam. Zainteresowałem się też inną licytacją bez umowy
    dzierżawy, ale czy na pewno?
    I przy tej okazji nasuwa mi się takie pytanie i proszę o
    potwierdzenie moich wątpliwości:

    Czy to prawda, że fakt ujawnienia w KW umowy dzierżawy nie ma
    żadnego znaczenia i wystarczy, że taka umowa została zawarta z datą
    pewną (np. poświadczona u notariusza), a nie uniważnimy jej w żaden
    sposób, choć w momencie zakupu działki na licytacji komorniczej nie
    mieliśmy o niej pojęcia?
  • 01.02.08, 01:59
    Gość portalu: marcovan1 napisał(a):



    > Czy to prawda, że fakt ujawnienia w KW umowy dzierżawy nie ma
    > żadnego znaczenia i wystarczy, że taka umowa została zawarta z
    > datą pewną (np. poświadczona u notariusza), a nie uniważnimy jej w
    > żaden sposób, choć w momencie zakupu działki na licytacji
    > komorniczej nie mieliśmy o niej pojęcia?

    A jakby się to miało do publicznej wiary ksiąg wieczystych? No
    chyba, że w księdze byłaby choć wzmianka o oczekującym na wpis
    wniosku o wpisanie do księgi tej umowy dzierżawy.
  • 01.02.08, 08:40
    nie ma obowiązku ujawniania umów dzierżawy w kw.

    mimo, że z przepisów postępowania egzekucyjnego
    wynikają obowiązki zgodnie z powołanym wcześniej
    art.1002 kpc. to, uwaga:

    umowę można przecież wypowiedzieć zgodnie z art. 704 kc.
    dobry adwokat powinien znależć też sposób na podważenie
    samej umowy, czy jej szczególnie uciążliwych warunków.

    ALIUD EST FACERE, ALIUD EST DICERE

  • Gość: marcovan1 IP: *.centertel.pl 02.02.08, 01:14
    Chciałbym tylko zauważyć, że art. 704 zaczyna się od słów: "W braku
    odmiennej umowy...", a to chyba znaczy, że jeśli w umowie dzierżawy
    zawarto zapis, że nie można jej wypowiedzieć, to ww. artykuł nie ma
    zastosowania.
    Czy mam rację?
  • Gość: Leopard IP: 193.243.147.* 01.02.08, 08:21
    Według kodeksu postępowania cywilnego nabywca w drodze licytacji wchodzi w prawa
    i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy i najmu. Ponieważ z kolei kodeks
    cywilny nie narzuca notarialnej formy umowy oraz nie stawia wymogu wpisu tego
    prawa do KW - więc tego umowa może być nawet nienotarialna i nie musi być
    wpisana do KW. Oczywiście w postępowaniu sądowym akt notarialny ma "większe
    znaczenie" niż kartka papieru....
  • Gość: marcovan1 IP: *.centertel.pl 02.02.08, 01:29
    Czyli jest jednak tak jak przypuszczałem. ZAKUP NIERUCHOMOŚCI NA
    LICYTACJI KOMORNICZEJ WIĄŻE SIĘ Z OGROMNYM RYZYKIEM, POLEGAJĄCYM NA
    TYM, IŻ SPRYTNY WŁAŚCICIEL MÓGŁ JĄ WYNAJĄĆ NA 30 LAT I PRZEZ TEN
    CZAS NIE BĘDZIEMY MIELI ŻADNEJ MOŻLIWOŚCI OBJĘCIA JEJ WE WŁADANIE!
    A więc może to być baaaardzo długotrwała inwestycja. I co najgorsze,
    w momencie podejmowania decyzji nie mamy zielonego pojęcia o stanie
    prawnym nieruchomości.
    Czy wobec tego nazwanie uczestników licytacji głupkami jest przesadą?
  • Gość: pytajnik IP: *.kos.vectranet.pl 02.02.08, 14:03
    myślę, że to przesada. Przecież wiadomo, że jeśli nie ma ryzyka, nie ma zysku.W przypadku licytacji komorniczych, trzeba dokonać przeglądu tych dokumentów, jakie są możliwe, a ryzyka i tak pozostaje.
  • Gość: marcovan1 IP: *.centertel.pl 04.02.08, 00:57
    A co Ci da przeglądanie dokumentów, jeżeli właściciel nigdzie nie
    ujawnił umowy dzierżawy?
  • 04.02.08, 01:14
    marcovan1 napisał:

    > Znalazłem licytację komorniczą działki budowlanej, która w dziale
    > III KW ma wpisane obciążenie umową dzierżawy na 20 lat. Komornik
    > twierdzi, że nie ma dostępu do umowy dzierżawy.
    >
    > Komornik powiedział, że za kilka dni będzie miał umowę dzierżawy,
    > więc czekam.
    >
    > A co Ci da przeglądanie dokumentów, jeżeli właściciel nigdzie nie
    > ujawnił umowy dzierżawy?

    Marcovan, nic nie rozumiem:

    Jeżeli fakt istnienia tej umwoy dzierżawy został wpisany do działu
    III księgi wieczystej (słusznie), to umowa musi znajdować się w
    aktach księgi. Tobie tych akt nikt nie pokaże, ale komornikowi tak,
    poza tym komornik może dostać z sądu potwierdzony odpis dokumentu
    (ma wagę taka jak oryginał).

    Sąd taki odpis wydaje w terminie ok. 1 tygodnia (niektore sądy
    dłużej, np. nawet 2 tygodnie), więc rozumiem, że komornik nie miał
    dokumentu na (Twoje) zawołanie, ale "za kilka dni" będzie miał.

    Zobaczysz, co tam jest napisane i tyle: wtedy zdecydujesz, czy
    przystąpić do licytacji, czy nie.

    Nie twórz fikcyjnych problemów, "co by było, gdyby".

    Przecież właściciel chyba nie zawarł kilku różnych umów dzierżawy na
    tę samą działkę. Czy tak właśnie podejrzewasz?
  • Gość: Leopard IP: 193.243.147.* 04.02.08, 08:33
    Jeśli dzierżawca nie korzysta z umowy najmu/dzierżawy lub po prostu "nie dba" o
    ten przedmiot - jest to podstawa do wypowiedzenia umowy.
    Ponadto dierżawca/najemca jest uczestnikiem postępowania egzekucyjnego.
    Należy więc w takim przypadku wezwać ogłoszeniem w prasie lokalnej i
    ogólnopolskiej wszystkich najemców i dzierżawców do ujawnienia praw i umów do
    przedmiotu licytacji. Jeśli się nikt nie ujawni biegły rzeczoznawca może ocenić,
    że przedmiot jest zaniedbany i nikt z niego nie korzysta. W razie późniejszego
    ujawnienia sie dzierżawcy - możesz od razu wezwać go do rozwiązania umowy w/w
    powodów.
  • Gość: marcovan1 IP: *.centertel.pl 04.02.08, 23:54
    >Nie twórz fikcyjnych problemów, "co by było, gdyby".

    Uważne czytanie wątku pomogłoby w zrozumieniu, ale wytłumaczę:
    Chodzi mi o inną licytację, niż ta, o której była mowa na początku
    wątku. w Tym przypadku nie ma w KW umowy dzierżawy, ale to wcale nie
    oznacza, że takowej umowy sprytny właściciel nie zawarł!

    > Należy więc w takim przypadku wezwać ogłoszeniem w prasie lokalnej
    > i ogólnopolskiej wszystkich najemców i dzierżawców do ujawnienia
    > praw i umów do przedmiotu licytacji

    No to jest ciekawy pomysł. Tylko przed licytacją nie wiem czy ją
    wygram, więc dawanie ogłoszęń to chyba dzielenie skóry na
    niedźwiedziu...(no i koszty też spore).
    Poza tym właściciel działki mógł zawrzeć umowę dzierżawy, wg której
    dzierżawca nie będzie płacił czynszu, ale za to zobowiązuje się
    właśnie do dbania o działkę czyli do jej koszenia 2 razy w roku w
    maju i we wrześniu.
    I jak mu teraz udowodnię, że nie dba o przedmiot dzierżawy, jeśli ją
    faktycznie wykosi.

Popularne wątki

Nie pamiętasz hasła lub ?

Zapamiętaj mnie

Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się

Nakarm Pajacyka
Agora S.A. - wydawca portalu Gazeta.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść wypowiedzi zamieszczanych przez użytkowników Forum. Osoby zamieszczające wypowiedzi naruszające prawo lub prawem chronione dobra osób trzecich mogą ponieść z tego tytułu odpowiedzialność karną lub cywilną. Regulamin.