Dodaj do ulubionych

Każdy może zarządzać nieruchomością !!!

22.02.10, 23:10
W ramach odpowiedzi, na mój post zatytułowany "Czy zarządca WM ma
prawo zgłaszać uchwałę”, zamieszczam analizę prawną, którą dedykuję
głównie forumowiczowi podpisującemu się „wspolnota.net.twa, aby na
przyszłość zanim zacznie pleść bzdury i wprowadzać innych w błąd (na
forum, które zwie się „eksperckie”) zapoznał się z tym co orzekli
(prawomocnie) mądrzejsi.
Pozostałym dziękuję za zaangażowanie.

"Każdy może zarządzać nieruchomością

Wprawdzie zgodnie z art. 184 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z 2004 r., nr
261, poz. 2603 ze zm.) zarządzanie nieruchomościami jest
działalnością zawodową wykonywaną przez licencjonowanych zarządców
nieruchomości lub przedsiębiorców prowadzących działalność w
zakresie zarządzania nieruchomościami (jeżeli czynności z tego
zakresu są wykonywane przez zarządców nieruchomości), odbywającą się
na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a
tytuł zawodowy „zarządca nieruchomości” podlega ochronie prawnej,
to jednak uchwała Sądu Najwyższego z 17 lipca 2007 r. (sygn. akt.
III CZP 69/07), wyjaśnia, że obowiązek posiadania licencji dotyczy
tylko umowy o zarządzanie nieruchomością w zrozumieniu art. 185 ust.
1 i 2 wyżej cytowanej ustawy. Tak więc prywatni właściciele, którzy
zawrą umowę zlecenia dotyczącą zarządzania nieruchomością i powierzą
zarząd osobie fizycznej albo prawnej, w myśl art. 18 i n. ustawy z
24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z
2000 r., nr 80, poz. 903 ze zm.), nie muszą wybierać
licencjonowanego zarządcy, o ile nie mają na celu zawarcia umowy ze
skutkami opisanymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami.


Właściciele mogą więc wybrać każdą dowolna osobę, muszą
jednak specyficznie uregulować jej uprawnienia i obowiązki. Istotne
jest jedynie to, by umowa taka nie odwoływała się do regulacji
zawartej w ustawie o gospodarce nieruchomościami i by nie była też
tak szeroko ujęta. Dla bezpieczeństwa interpretacyjnego wskazanym
jest też, żeby umowa taka nie była określona jako „umowa o
zarządzanie”, co mogłoby stanowić dodatkową przesłankę do
interpretowania jej w myśl wyżej wymienionej ustawy. Przy tym,
oczywiście, zleceniobiorca nie powinien posługiwać się tytułem
zawodowym „zarządca nieruchomości”, o ile nie ma stosownej licencji,
jednak mimo tych zastrzeżeń może wykonywać wszelkie czynności
związane z zarządzaniem nieruchomością.


Trzeba podkreślić, że zgodnie z art. 185 ust. 1 i 2 wyżej cytowanej
ustawy zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i
dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej
gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie
bezpieczeństwa jej użytkowania i właściwej eksploatacji, w tym
bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności
zmierzających do utrzymania jej w stanie niepogorszonym zgodnie z
jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego w nią inwestowania. Przy
tym zarządca nieruchomości lub wspomniany przedsiębiorca działa w
wyżej wymienionym zakresie na podstawie umowy o zarządzanie
nieruchomością, zawartej z właścicielem nieruchomości, wspólnotą
mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której
przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio
dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa ta wymaga formy
pisemnej pod rygorem nieważności. Wskazuje się w niej zarządcę
nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie oraz numer
jego licencji zawodowej, a także zamieszcza się oświadczenie o
posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody
wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania
nieruchomościami.

W uzasadnieniu uchwały Sąd Najwyższy stwierdził, że umowa o
zarządzanie nieruchomością jest tzw. umową nazwaną, czyli jej
zawarcie powoduje powstanie uprawnień i obowiązków zarządcy
określonych ustawowo. Przy tym Sąd Najwyższy zauważył, że jedynie
zarządzanie nieruchomościami należącymi do zasobów nieruchomości
Skarbu Państwa oraz gminnych, powiatowych i wojewódzkich zasobów
nieruchomości, zgodnie z art. 189 cytowanej ustawy, wymaga – w
wypadku powierzenia zarządu – działań licencjonowanego zarządcy. Tak
więc nieruchomości publiczne (o ile nie są zarządzane przez
właściciela) muszą być zarządzane przez fachowy, mający stosowne
przygotowanie i licencje podmiot, natomiast nieruchomości prywatne
(przykładowo należące do osób fizycznych, w tym przedsiębiorców lub
spółek) mogą być zarządzane przez osoby nieposiadające licencji,
nawet spoza grona właścicieli.

Zdaniem Sądu Najwyższego ograniczenie osoby prywatnej w wyborze
zarządcy nieruchomości nadmiernie ograniczałoby zakres uprawnień
właściciela określony w art. 140 kc i mogłoby być kwestionowane w
świetle konstytucyjnej ochrony własności. Jednak jak wskazano wyżej,
jedynie z licencjonowanym zarządcą można zawrzeć umowę o zarządzanie
skutkującą obowiązkami i uprawnieniami opisanymi w ustawie o
gospodarce nieruchomościami. Tym samym Sąd Najwyższy stwierdza
zatem, że zawarta po 31 grudnia 2001 r. umowa o zarządzanie
nieruchomością – w rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 ustawy o
gospodarce nieruchomościami – przez osobę nieposiadającą licencji
zawodowej zarządcy nieruchomości jest nieważna. Istnieje zatem spore
ryzyko powodujące, iż zawieranie umowy z osobą nieposiadającą
licencji może się okazać wielce nieopłacalne, tym bardziej że
konsekwencją nieważności umowy jest również nieważność wszelkich
czynności podjętych na jej podstawie (np. wypowiedzenia najmu,
podwyższenia czynszu, zawarcia umowy o wywóz nieczystości itd.).

Data 31 grudnia 2001 r. wynika z regulacji art. 232 ust. 3 cytowanej
ustawy dozwalającej osobom prowadzącym bez posiadania licencji
zawodowej działalność zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie
nieruchomościami lub zarządzania nieruchomościami prowadzenie tej
działalności do tej daty bez licencji. "

Brunon Paul, radca prawny
Edytor zaawansowany
  • 23.02.10, 19:22
    Nie mieszaj wspólnot mieszkaniowych z ustawą o gospodarce nieruchomościami. Polecam Art.1 owej ustawy. "Art. 1.
    Ustawa określa zasady:
    1) gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego, " I chyba wszystko jasne.
  • 23.02.10, 20:11
    Oj boję się, że u Ciebie nie wszystko jasne.
    >off-ice< toczył cały dzień zawzięty bój o uznanie że do
    zarządzania wcale nie jest potrzebna licencja tak jak próbował mu
    wcisnąć niedorobiony zarządca nieruchomości oraz że za część
    obowiązków odpowiedzilaność może ponosić również zarządca
    nieruchomości.
    No i znalazł na potwierdzenie swojej tezy ten "precedens" w postaci
    uchwały SN.
    >off-ice< nic nie miesza - przytacza tylko opinię prawną do
    tej uchwały.
    Jedną rzecz tylko zauważyłaś słusznie że UoGN nie dotyczy wspólnot -
    chociaż jak pokazuje ta uchwała ma ta ustawa zastosowanie również
    do wspólnot.

    Wklejam fragment uzasadnienia wytłuszczając najważniejsze
    stwierdzenia i powinno być wszystko jasne:


    "...uchwała z dnia 2007.07.17 Sąd Najwyższy III CZP 69/07
    ...
    Właściciele innych nieruchomości nie są w żaden sposób
    ograniczani działaniem art. 189 i 190 ustawy, ponieważ przepisy tych
    artykułów nie znajdują do nich zastosowania
    . Jeśli więc
    właściciel nieruchomości innej niż wchodząca do zasobów
    , nie
    zarządza bezpośrednio swą nieruchomością, nie musi zawierać umowy
    o zarządzanie nieruchomością
    , lecz może w każdy aprobowany
    przez siebie i dopuszczalny prawem sposób uregulować kwestię
    gospodarowania swą nieruchomością
    (np. w zakresie tych działań,
    które wymagają dokonywania czynności prawnych może udzielić
    pełnomocnictwa, w zakresie czynności faktycznych może zawrzeć umowę
    podobną do umowy zlecenia itd.). Natomiast jeśli chce powierzyć
    zarządzanie nieruchomością z takimi skutkami, jakie wynikają z
    art. 185 i nast. ustawy
    , musi zawrzeć umowę o zarządzanie
    nieruchomością z zarządcą posiadającym licencję zawodową zarządcy
    nieruchomości.

    Nie jest więc zobligowany do korzystania z usług takiego
    zarządcy, ale wszystkie skutki związane z zarządzaniem
    nieruchomością w zakresie unormowanym w ustawie może osiągnąć tylko
    drogą zawarcia takiej umowy.

    Umowa o zarządzanie nieruchomością w rozumieniu przyjętym w art. 185
    ustawy może być zawarta jedynie między podmiotami wskazanymi w art.
    185 ust. 2 ustawy. Jeśli więc strony złożą zgodne oświadczenia woli
    składające się na tę umowę, to skutki prawne określone przepisami
    ustawy występują jedynie wtedy
    , gdy stronami tymi są, z jednej
    strony - przedsiębiorca (art. 184 ust. 3 ustawy) lub
    zarządca nieruchomości w rozumieniu art. 184 ust. 3 ustawy
    , a z
    drugiej - właściciel nieruchomości, wspólnota mieszkaniowa
    albo inna osoba lub jednostka organizacyjna, której przysługuje
    prawo do nieruchomości
    .
    Tylko w razie zawarcia umowy między tymi podmiotami samo złożenie
    oświadczeń woli o zarządzaniu nieruchomościami stwarza po strome
    zarządcy uprawnienia i obowiązki w zakresie "podejmowania wszelkich
    decyzji i dokonywania wszelkich czynności zmierzających do
    utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej
    przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w
    nieruchomość" (art. 185 ust. 1 ustawy), daje podstawę do działania
    zarządcy w charakterze pełnomocnika, powoduje względne ("chyba że
    umowa o zarządzanie stanowi inaczej") ograniczenia zarządcy w
    czerpaniu korzyści z zarządzania nieruchomością, nakłada na zarządcę
    nieruchomości wobec drugiej strony umowy "obowiązek stosowania
    przepisów prawa i standardów zawodowych, kierowania się zasadami
    etyki zawodowej", wykonywania czynności zarządzania ze szczególną
    starannością, właściwą dla zawodowego charakteru działalności (art.
    186 ust. 1 ustawy) oraz rodzi ryzyko odpowiedzialności zawodowej
    zarządcy, o której mowa w art. 188 ustawy.
    Pogląd ten zachował aktualność także na tle obecnie obowiązującego
    stanu prawnego tj. po wejściu w życie ustawy z dnia 28.11.2003 roku
    o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie
    niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 141, poz. 1492)..."

  • 23.02.10, 22:43
    co tak komplikować. Zarządza bez licencji, a firmuje to współwłaściciel
    kamienicy lub członek zarządu.
  • 24.02.10, 10:24
    Przeciętnemu człowiekowi, w tym mnie, trzeba nieco prościej. W umowie o zarządzanie z licencjonowanym zarządcą musi być zapis, że umowa dotyczy zarządzania rozumianego zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, czy nie musi być tego zapisu aby zarządca ponosił odpowiedzialność zgodnie z tą ustawą? I prosty przykład kto wtedy odpowiada za skutki braku przeglądu stanu technicznego budynku - zarząd czy zarządca?
  • 24.02.10, 11:37
    ag2697 napisał:
    > W umowie o zarządzanie z licencjonowanym zarządcą musi być zapis,
    > że umowa dotyczy zarządzania rozumianego zgodnie z ustawą o
    > gospodarce nieruchomościami, czy nie musi być tego zapisu aby
    > zarządca ponosił odpowiedzialność zgodnie z tą ustawą?

    Musi być. Odpowiedzialność zawodowa wynika z ustawy, ale dotyczy jedynie zarządców, którzy działają na podstawie umowy o zarządzanie. W umowie musi być przywołana ustawa o gospodarce nieruchomościami.

    ag2697 napisał:
    > kto wtedy odpowiada za skutki braku przeglądu stanu technicznego
    > budynku - zarząd czy zarządca?

    Jeżeli jest to zapisane w umowie o zarządzanie jako obowiązek zarządcy - to zarządca. Wówczas zarząd uniknie odpowiedzialności, bo zlecił te zadania specjaliście.

    ----
    owner
  • 24.02.10, 11:47
    W umowie o zarządz
    > anie z licencjonowanym zarządcą musi być zapis, że umowa dotyczy
    zarządzania ro
    > zumianego zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, czy nie
    musi być tego
    > zapisu aby zarządca ponosił odpowiedzialność zgodnie z tą ustawą?

    W każdej umowie musi być zapis - CO JEST PRZEDMIOTEM UMOWY. W
    przypadku umowy z zarządcą licencjonowanym też musi być taki zapis.
    W umowie dot. wspólnoty w której mieszkam są wyszczególnione 24
    punkty stanowiące obowiązki umowne zarządcy a w ustawie o
    zarządzaniu nieruchomościami w art. 185 jest jedynie 6 pkt.

    I prosty prz
    > ykład kto wtedy odpowiada za skutki braku przeglądu stanu
    technicznego budynku
    > - zarząd czy zarządca?

    ZARZĄDCA

    Art. 186 3. Zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu
    ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w
    związku z wykonywaniem czynności zarządzania, o których mowa w art.
    185 ust. 1 i 1a.

    Art. 188
    1. Zarządca nieruchomości niewypełniający obowiązków, o których mowa
    w art. 186 oraz art. 186a, podlega odpowiedzialności zawodowej.

  • 24.02.10, 14:40
    No i właśnie o to chodziło.Tylko jak się mają do tego liczne wypowiedzi
    niejakiej p. Collinsowej, z których wynika coś całkiem innego?
  • 24.02.10, 14:46
    To już nie moja wina, że Ty nie potrafisz czytać tekstów ze
    zrozumieneim. Większość moich postów to najczęściej cytaty z ustaw
    czy rozporządzeń więc nie kombinuj i nie przekręcaj tego co piszę a
    także nie wymyślaj rzeczy i stwierdzeń których nie doszukasz sie w
    moich postach. Dokładnie to samo wynika z moich postów.
  • 24.02.10, 15:45
    Tylko jak się mają do tego liczne wypowiedzi
    > niejakiej p. Collinsowej, z których wynika coś całkiem innego?

    Z tego co pisze collinsowa nie wynika "coś całkiem innego", wynika
    jedynie to, o czym napisał(a). Wszystko zależy od tego W JAKI SPOSÓB
    zarząd wspólnoty chce spełniać swoje funkcje i do czego jest
    umocowany prawnie przez właścicieli. Jeśli chce zajmować się
    CAŁOŚCIĄ to jak najbardziej MOŻE, jednak z pewnymi ograniczeniami
    dotyczącymi składu zarządu. Jeśli jednak zarząd pełni jedynie
    funkcje reprezentacyjno kontrolne, ponieważ pozostałe funkcje
    ZARZĄDCZE przekazał profesjonaliście z licencją, to NIE MA ŻADNYCH
    OGRANICZEŃ co do składu takiego zarządu. Analogią może tu być
    (oczywiście w pewnym uproszczeniu) funkcja prezydenta i premiera.
    Prezydent (zarząd wspólnoty)- reprezentuje i nadzoruje. Premier
    (wynajęty zarządca) - zarządza.
  • 24.02.10, 17:04
    A co ma do tego w jaki sposób zarząd wspólnoty chce pełnić swoje
    funkcje. W UoWL jasno pisze w jaki sposób ma pełnić swoje funkcje i
    do czego jest umocowany. Na pewnio nie do zlecania zarządu, choćby w
    najmniejszej części.

    Przykład z prezydentem i premierem jest niedobry i oszukańczy. UoWL
    nie przewiduje, że zarząd wspólnoty może wybrać sobie funkcję
    reprezentacyjno-ndzorczą. Od nadzoru są właściciele.
  • 24.02.10, 17:25
    > A co ma do tego w jaki sposób zarząd wspólnoty chce pełnić swoje
    > funkcje. W UoWL jasno pisze w jaki sposób ma pełnić swoje funkcje
    i
    > do czego jest umocowany.

    Art. 18. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu
    odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie
    aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną
    , a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej
    albo prawnej.


    Jeśli ustawodawca napisał w ustawie "mogą", to oznacza że mają wybór
    w umocowaniu prawnym swych przedstawicieli. Poza tym ustawodawca
    używa określenia "zarząd lub zarządca" czym określa, że zarząd nie
    musi brać na siebie obowiązków określonych w ustawie
    mianem "zwykłego zarządu". I po "ostatnie" jeśli wspólnota uzna za
    stosowne powołać do zarządu DODĘ w celu tylko i wyłącznie reklamowo -
    reprezentacyjnym, to ma takie prawo zgodnie z ustawą.
  • 24.02.10, 19:42
    Niestety na tak zwanej prowincji zarządcy z lat 2000 nie chcą podpisywać umów o
    zarządzanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami z zarządami
    wybranymi na podst. art.20 UOWL twierdząc, że dotyczy to tylko umowy zawartej w
    obecności notariusza zgodnie z Art.18. Młoda gwardia ma w końcu pole do
    wyeliminowania starego betonu.
  • 24.02.10, 19:54
    Problem w tym, że UoWL przewiduje tylko tryb art. 18.
    Art 20 dotyczy tylko wyboru zarządu przez właścicieli.

    Chyba prowincja i nie tylko to jelenie.
  • 24.02.10, 19:52
    > Poza tym ustawodawca
    > używa określenia "zarząd lub zarządca" czym określa, że zarząd nie
    > musi brać na siebie obowiązków określonych w ustawie
    > mianem "zwykłego zarządu"

    Wiesz co. Nie nawijaj.
    Ustawa wyraźnie określa co ma zarząd wspólnoty ma robic, a przy
    terminie zarządca zawsze pojawia się określenie "wybrany w trybie
    art.18 Uowl." Zarząd oczywiście jak nie chce to nie musi, ale nie
    może nikomu samodzielnie zlecić.
  • 24.02.10, 21:41
    Zarząd oczywiście jak nie chce to nie musi, ale nie
    > może nikomu samodzielnie zlecić.


    Ciągle nie mogę wyjść ze zdziwienia, że tak wielu dyskutantów nie
    rozumie prostego tekstu w języku polskim.
    A w którym miejscu ja napisałem, że ZARZĄD MOŻE SAMODZIELNIE ZLECIĆ
    ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIĄ WM ???? Zacytuj ten fragment gdzie tak
    napisałem i napisz który to post. A jak takowego fragmentu nie
    znajdziesz, to rekomenduję ci zająć się nauką języka polskiego z
    zakresu rozumienia znaczenia tekstu.
  • 25.02.10, 08:16
    'Poza tym ustawodawca
    używa określenia "zarząd lub zarządca" czym określa, że zarząd nie
    musi brać na siebie obowiązków określonych w ustawie
    mianem "zwykłego zarządu"'

    I jeszcze wiele innych kawałków.
    Może nieprawidłowo zrozumiałem twoje słowa.
  • 25.02.10, 12:22
    Sorry "uowl", ale nie dość, że nie rozumiesz tego co ja napisałem,
    to na dodatek nie rozumiesz nawet tego co SAM PISZESZ !!

    Cytat z tego co napisałeś: "...Zarząd oczywiście jak nie chce to nie
    musi, ale nie
    > może nikomu samodzielnie zlecić. "

    Napisałeś, że ZARZĄD NIE MOŻE NIKOMU ZLECIĆ, i oczywiście, że sam
    zarząd nie może (ja tak nie napisałem), ale może to zrobić
    wspólnota - i o tym właśnie napisałem ja.

    To co zacytowałeś z mojej wypowiedzi jest jak najbardziej
    prawidłowe - "... Poza tym ustawodawca
    > używa określenia "zarząd lub zarządca" czym określa, że zarząd nie
    > musi brać na siebie obowiązków określonych w ustawie.." - bo tak
    dokładnie jest. Wspólnota ma dowolność komu zleci czynności
    zarządcze
    nieruchomością. Jeśli bowiem okaże się, że członkowie
    zarządu właścicielskiego nie chcą (bo się na tym nie znają) pełnić
    zarządu w rozumieniu ustawy UoGN, to wspólnota ma prawo podpisać
    umowę o takie czynności zarządcze z dowolną firmą (lub osobą
    fizyczną), posiadającą licencję.
  • 25.02.10, 08:25
    off-ice napisał:

    > dedykuję głównie forumowiczowi podpisującemu się
    > „wspolnota.net.twa,aby na przyszłość zanim zacznie pleść bzdury i
    > wprowadzać innych w błąd
    (na forum, które zwie się „eksperckie”)
    > zapoznał się z tym co orzekli (prawomocnie) mądrzejsi.



    Wystarczy wyjechać na parę dni i już jest się wywoływany do tablicy, przez zwolenników teorii spiskowych.

    Takich opinii, osób z palestry prawniczej, można wyszukać na pęczki jak i takich kontropracowań, że jest inaczej. Wszytko zależy od tego kto jest beneficjentem takiej opinii. Prawnicy tak mają.

    Bawią mnie, cytowane fragmentami orzeczenia sądowe na poparcie głoszonych, przez zwolenników teorii spiskowych, interpretacji i poglądów. Wystarczy, aby użyte słowa pasowały do tego co chce się głosi.


    Teoria przedstawiona przez ciebie ma zastosowanie tylko we wspólnotach, gdzie nie ma właściciela państwowego ( Skarbu Państwa, Gminy). Tam, gdzie on jest, musi być osoba z licencją. Wszystko rozbija się o odpowiedzialność zawodową i związane z tym ubezpieczanie osoby sprawującej zarząd nad nieruchomością administrującą ją.

  • 25.02.10, 11:58
    > Takich opinii, osób z palestry prawniczej, można wyszukać na
    pęczki jak i takic
    > h kontropracowań, że jest inaczej. Wszytko zależy od tego kto
    jest be
    > neficjentem takiej opinii
    . Prawnicy tak mają.

    Oooo !! nie wiedziałem, że orzeczenie SĄDU NAJWYŻSZEGO to "opinia
    osób z palestry". Ale teraz już wiem, no cóż człowiek uczy się przez
    całe życie. Rozumiem że według ciebie orzeczenie trybunału w
    Strasburgu to też "opinia" tyle że palestry zagranicznej. :))))))
    Dobre, naprawdę dobre.

    Jeżeli dla ciebie orzeczenia SĄDU NAJWYŻSZEGO są jedynie zabawne, to
    gratuluję poczucia humoru. Dla mnie są to rozstrzygnięcia
    OSTATECZNE, które są wykładnią w następnych sprawach sądowych tego
    samego rodzaju.

    Sąd Najwyższy powołany jest do:

    1.Sprawowania nadzoru nad działalnością sądów powszechnych i
    wojskowych w zakresie orzekania - jest to tzw. nadzór judykacyjny
    (art. 183 ust. 1 Konstytucji). Do środków służących wykonywaniu
    takiego nadzoru służą:
    1.rozpoznawanie kasacji oraz innych środków odwoławczych,
    2.podejmowanie uchwał rozstrzygających zagadnienia prawne - zgodnie
    z art. 398 § 1 Kodeksu Postępowania Cywilnego


    > Teoria przedstawiona przez ciebie ma zastosowanie tylko we
    wspólnotach

    Otóż orzeczenie SN, to nie jest teoria, to jest już praktyczna
    analiza KONKRTNEJ sytuacji prawnej rozpatrywanej przez sąd. Teoria
    to USTAWA. Sąd Najwyższy nie zajmuje się wszystkimi sprawami jak
    leci, ale jedynie takimi, w których sądy niższych instancji nie
    mogły wypracować ostatecznego rozstrzygnięcia prawnego.

    tylko we wspólnotach, gdzie [
    > b]nie ma właściciela państwowego[/b] ( Skarbu Państwa, Gminy).

    Następny, umiejący czytać inaczej.
    A GDZIE JA NAPISAŁEM, ŻE WSPÓLNOTA OPISYWANA, JEST WŁASNOŚCIĄ
    PAŃSTWA czy GMINY???????????

    Po tym co piszesz, widzę że chcesz się jakoś wycofać z głupot które
    wypisywałeś wcześniej i teraz udajesz że nie wiesz o jakim typie
    wspólnoty rozmawiamy.
    A czy nie lepiej napisać po prostu - sorry, nie znałem tego
    orzeczenia SN, ale jeśli ono jest, to po co odkrywać od nowa
    Amerykę?? Rację ma sąd. Ale to jest chyba dla ciebie za trudne.
  • 25.02.10, 14:59
    off-ice napisał:
    >> tylko we wspólnotach, gdzie nie ma właściciela państwowego
    >> ( Skarbu Państwa, Gminy).
    >
    > Następny, umiejący czytać inaczej.
    > A GDZIE JA NAPISAŁEM, ŻE WSPÓLNOTA OPISYWANA, JEST WŁASNOŚCIĄ
    > PAŃSTWA czy GMINY???????????


    Po pierwsze - gmina to nie właściciel "państwowy", lecz gminny (komunalny).

    Po drugie - nie jest prawdą, że jeśli w nieruchomości ma udziały Skarb Państwa lub gmina, to jest wymóg zatrudnienia zarządcy z licencją. O tym decyduje ogół właścicieli i nie są oni w swojej decyzji niczym ograniczeni. Jeżeli gmina lub SP ma większość udziałów, to może przeforsować zatrudnienie licencjonowanego, ale będzie to własna decyzja wspólnoty, a nie przymus prawny.

    Gmina i Skarb Państwa może samodzielnie zarządzać swoimi nieruchomościami (swoimi zasobami nieruchomości), ale:

    1) udziały w nieruchomości wspólnej nie wchodzą ani do zasobów gminy ani SP, więc nie maja tu zastosowania przepisy ugn dotyczące publicznych zasobów nieruchomości;

    2) dopiero jeżeli gmina (SP) chce zlecić zarządzanie podmiotowi zewnętrznemu, to musi wybrać zarządcę z licencją (lub przedsiębiorcę, który ma takiego zarządcę) i dokonać tego w drodze zamówienia publicznego.

    Żadna z tych sytuacji nie dotyczy wspólnot z udziałem gminy albo Skarbu Państwa.

    --
    owner
  • 25.02.10, 19:44
    owner_wm napisał:

    > Po drugie - nie jest prawdą, że jeśli w nieruchomości ma
    > udziały Skarb Państwa lub gmina, to jest wymóg zatrudnienia
    > zarządcy z licencją. O tym decyduje ogół właścicieli i nie są
    > oni w swojej decyzji niczym ograniczeni.



    Owner przestań teoretyzować, zabierz się za za zrządzenie nieruchomościami z udziałem właściciela państwowego to wtedy pogadamy. W teorii wszystko jest możliwe, ty jako nieopierzony prawnik o tym dobrze wiesz. Kto płaci taka dostaje wykładnie prawną tak jak pisze wspólnota.net.pl



    > Jeżeli gmina lub SP ma większość udziałów, to może przeforsować
    > zatrudnienie licencjonowanego
    , ale będzie to własna decyzja
    > wspólnoty, a nie przymus prawny.

    Naprawdę? nie wiedziałem.:D

    Art. 23.2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. :>





    ----------------------------------------------------------------
    Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
    www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/
  • 25.02.10, 20:48
    > xxxll napisał:
    > Owner przestań teoretyzować(...) W teorii wszystko jest możliwe,

    Jak zaczynasz bełkotać o teoretyzowaniu to już wiem, że nie masz nic do
    powiedzenia. Zero argumentów, ciągle te same teksty - starzejesz się.

    --
    owner
  • 26.02.10, 12:52

    > Jak zaczynasz bełkotać o teoretyzowaniu to już wiem, że nie masz nic do
    > powiedzenia. Zero argumentów, ciągle te same teksty - starzejesz się.

    A cózn mana się spodziewac od przedstawiciela TWA.
    Ja widzę wpis Ownera to wiadomo, że będzie teoria "wciśnięta" w cytaty opinie prawne polana interpretacją wg widzi mi się piszącego. Tak się buduje teorie spiskowe... wg młodego nieopierzonego prawniczka .

    Zero argumentów, ciągle te same teksty. KOBIETY ci trza Ownerku!!!!:> ,
    czas pozbyć się puchu i obrosnąć w piórka,
    zacząć na własny rachunek żyć.





    ----------------------------------------------------------------
    Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
    www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/
  • 25.02.10, 08:40
    Nie chcę ciągle "wałkować" tej samej sprawy, ale niedawno otrzymałem odpowiedź od zarządcy, że jego prawnicy ustalili, iż umowę o zarządzanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami może zawrzeć ze wspólnotą wyłącznie wtedy jeśli sposób zarządu ustalono zgodnie z Art.18 UOWL. Jeśli zarząd wyłoniono zgodnie z Art.20 UOWL podpisanie takiej umowy ze wspólnotą jest niemożliwe. Ile w tym prawdy?
  • 25.02.10, 10:19
    Jest to oczywiste.

    Gdy właściciele wybiorą Zarząd to zarządca nie może jednocześnie
    funkcjonować w myśl rozdziału IV UoWL, chyba że właściciele ustalili
    inny sposób zarządu nieruchomoscią.
  • 25.02.10, 12:12
    niedawno otrzymałem odpowiedź
    > od zarządcy, że jego prawnicy ustalili,

    A czy dostałeś odpowiedź od zarządcy na piśmie z uzasadnieniem i
    podaniem odpowiednich na to przepisów???
    Przecież nigdzie nie jest napisane, że to co mówi bądź nawet pisze
    prawnik jest ostateczne. Gdyby tak było, to sądy przestałyby istnieć
    z powodu braku spraw do rozstrzygnięcia. Jak będziesz miał odpowiedź
    na piśmie, to zawsze możesz wnieść sprawę do sądu i spokojnie
    poczekać na orzeczenie.
    Są nawet tacy "profesjonalni" zarządcy, którzy nie pytali prawnika,
    a swoje decyzje opierają o artykuły z gazet. Śmiech na sali.
  • 25.02.10, 12:32
    Próbuję cały czas dojść do tego czy wspólnot dotyczy uchwała Sądu Najwyższego z
    17 lipca 2007 r. (sygn. akt. III CZP 69/07)i zrozumiałem właśnie, że rację ma
    uowl pisząc "Gdy właściciele wybiorą Zarząd to zarządca nie może jednocześnie
    funkcjonować w myśl rozdziału IV UoWL, chyba że właściciele ustalili inny sposób
    zarządu nieruchomością.” Ale to w żaden sposób nie dotyczy mojego pytania,
    chodzi mi wyłącznie o to czy zarząd wybrany zgodnie z Art.20 UOWL: może zawrzeć
    z zarządcą umowę o zarządzanie w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce
    nieruchomościami. Chodzi o to, żeby ów zarządca ponosił odpowiedzialność za to
    co robi, a nie obrażał się, że jest kontrolowany przez wybrany zarząd. Miałem
    nadzieję, że owa uchwała SN jasno unormowała tą sprawę. Niestety dalej nic nie wiem.
  • 25.02.10, 12:51
    chodzi mi wyłącznie o to czy zarząd wybrany zgodnie z Art.20 UOWL:
    może zawrzeć
    > z zarządcą umowę o zarządzanie w rozumieniu przepisów ustawy o
    gospodarce
    > nieruchomościami.

    Nie ma tu żsdnej filozofii.
    Zgodnie z art. 185 ust 2 UoGN Zarządcaziała na podstawie umowy o
    zarządzanie nieruchomością ze wspólnotą mieszkaniową.

    Oznacza to że zarząd może zawrzeć umowę ale wyłącznie po uzsyakniu
    pełnomocnictwa od właścicieli. Niegdy po samodzielnej decyzji. Wtedy
    ta umowa jest nieważna.
  • 25.02.10, 13:23
    > Oznacza to że zarząd może zawrzeć umowę ale wyłącznie po uzsyakniu
    > pełnomocnictwa od właścicieli.

    Skoro zarząd został wybrany uchwałą właścicieli, to ma już
    pełnomocnictwo w zakresie zwykłego zarządu. To jakie jeszcze inne
    pełnomocnictwo może dać wspólnota zarządowi???
  • 25.02.10, 13:19
    i zrozumiałem właśnie, że rację ma
    > uowl pisząc "Gdy właściciele wybiorą Zarząd to zarządca nie może
    jednocześnie
    > funkcjonować w myśl rozdziału IV UoWL,

    Możesz podać dokładnie, w którym artykule jest powyższy cytowany
    przez ciebie zapis???
    Bo ja nigdzie takiego zapisu nie znalazłem w UoWL.
  • 25.02.10, 14:27
    Jeżeli czytasz UoWL to przeczytaj wreszcie art 18 ust 1 i ust 4.
  • 25.02.10, 14:46
    uowl napisała:
    > Jeżeli czytasz UoWL to przeczytaj wreszcie art 18 ust 1 i ust 4.


    Artykuł 18 nie ma ustępu 4.

    --
    owner
  • 25.02.10, 15:14
    Tak.
    Chodziło mi o ten który jest w kolejności 4, naprawdę3. Pomyłka
  • 25.02.10, 23:31
    Witam.
    Wczytując się w dyskusję dochodzę do wniosku że cała sprawa sporna
    to tak zwane "znaczenie" zarządu i zarządzania ( SN). Kto i kiedy
    zarządza a kto tylko administruje. Oraz bardzo ważne o to co
    znajdzie się w umowie. Kto i kiedy może określić co w umowie znaleźć
    się może ?. Tyle i aż tyle.
  • 26.02.10, 08:25
    A kto to jest administrator?
    Nie mogę znaleźć go w UoWL, a w wykazie zawodów jest
    tylko "administrator systemów komputerowych", baz danych etc. etc?
    Brak administratora nieruchomości.

    Kto to administrator?
  • 26.02.10, 12:51
    uowl napisała:

    > Jeżeli czytasz UoWL to przeczytaj wreszcie art 18 ust 1 i ust 4.

    CZYTAM -

    Art. 18. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu
    odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie
    aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a
    w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo
    prawnej.

    3.Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w
    ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują
    zasady określone w niniejszym rozdziale

    Autor: ag2697 25.02.10, 12:32
    napisał:

    „......i zrozumiałem właśnie, że rację ma
    uowl pisząc "Gdy właściciele wybiorą Zarząd to zarządca nie może
    jednocześnie
    funkcjonować w myśl rozdziału IV UoWL, chyba że właściciele ustalili
    inny sposób
    zarządu nieruchomością.”
    .

    Ponawiam więc pytanie, W KTÓRYM MIEJSCU ART.18. Pkt. 1,3 jest
    zacytowany przez ag2697 fragment z rzekomej UoWL ??????

    Ja posługuję się ustawą - Dz.U.2000.80.903
    2000.10.19 zm. przen. Dz.U.2000.29.355
    2004.09.22 zm. Dz.U.2004.141.1492
    USTAWA z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.(tekst jednolity)

    Może ty masz jakąś inną ustawę, w której ten cytat występuje - ""Gdy
    właściciele wybiorą Zarząd to zarządca nie może jednocześnie
    funkcjonować w myśl rozdziału IV UoWL, chyba że właściciele ustalili
    inny sposób
    zarządu nieruchomością.”
    W tej ustawie którą ja się posługuję, takiego zapisu NIE MA.
  • 23.10.13, 15:08
    Tylko, że mało który laik byłby w stanie ogarniać takie zarządzanie, zwłaszcza w większej wspólnocie. Tym bardziej będąc wybranym na zasadzie pewnej umowności. Lepiej jednak podpisać umowę na ogół z zarządcą typu Status itd.
  • 23.10.13, 22:15
    W tym sensie, że bezpieczniej jednak z alfonsem (zwanym ze staropolska sutenerem)?

    -----
    > Lepiej jednak podpisać umowę na ogół z zarządcą typu Xyz
  • 25.10.13, 13:39
    Przed zarządzaniem wspólnotą mieszkaniową warto pomyśleć o dobrym koncie dla wspólnoty. Ostatnio właśnie poszukiwałam takiego konta i w PKO doradzono mi założyć konto Nasza wspólnota srebrna za to konto niewiele się płaci bo tylko 28zł ale w tym mam darmowe przelewy za darmo mogę otworzyć rachunek pomocniczy oraz fundusz remontowy oraz korzystam z
    systemu wirtualnych rachunków kontrahenckich.
  • 31.12.13, 11:04
    dokładnie lepiej wybrac taką firme z doświadczeniem i kontaktami w branży niz powierzyć to "laikowi"
  • zawód został już uwolniony, ale mi sie wydaje ze nawet wcześniej było tak że nie trzeba było miec licencji zeby zarządzać nieruchomością. wiele firm praktykuje tak, że zatrudnia ludzi bez licencji i doswiadczenia, a potem ich wdraża.
  • 25.05.16, 23:34
    marcin20162 napisał(a):
    > To nie jest wcale takie proste.

    Z pewnością. Zwłaszcza jak się ma np. 100 wspólnot na stanie. Wtedy sprawdza się powiedzenie, że: "pańskie oko konia tuczy", czyli nikt nie dopilnuje spraw swojej nieruchomości lepiej niż sami właściciele.

    marcin20162 napisał(a):
    > Uważam, że powinni zajmować się takimi sprawami specjaliści,

    marcin20162, ależ Ty lizus jesteś!
    Chyba, że... działasz we własnym interesie. To tłumaczy tę egzaltację na zarządzanie przez specjalistów.
  • 27.05.16, 14:20
    Przeczytałam całą dyskusję i stwierdzam, że nie znalazł się nikt odważny, aby wprost napisać o co w w tej sprawie chodzi.

    A moim zdaniem chodzi o to, że członkowie zarządu wybrani na podstawie art. 20 uwl kombinują co by tu zrobić aby być "ważnym zarządem" decydującym w sprawach zwykłego zarządu i jednocześnie nie ponosić za te decyzje odpowiedzialności, zasłaniając się zatrudnionym "zarządcą z licencją".
    Dyskusja na ten temat przewija się na tym, forum od lat.

    Moim zdaniem, zatrudnienie licencjonowanego zarządcy przez zarząd pochodzący z wyboru jest próbą omijania prawa.

    Uwl przewiduje 3 formy sprawowania zarządu:
    1/. zarząd wybrany na podstawie art. 20 uwl,
    2/. zarząd powierzony zarządcy na podstawie art. 18 uwl,
    3/. zarząd przymusowy, gdzie zarządcę wskazuje sąd.

    Nie kwestionuję prawa zarządu w ramach zwykłego zarzadu, do zawarcia umowy z administratorem, ale przenoszenie na tego administratora odpowiedzialności za podejmowane decyzje nie jest możliwe.
    Nawet jeżeli zapiszemy to w umowie z administratorem.

    Dlaczego?
    Uprawnienia zarządu wynikają wprost z ustawy, a członek zarządu jest osobą pochodzącą z wyboru, dlatego uważam, że osoba z wyboru nie ma prawa przekazywać swoich praw i obowiązków innej osobie.
    Członkowie zarządu mogą innej osobie zlecać wykonywanie pewnych czynności, np. prowadzenie księgowości, nadzór nad wywozem odpadów, wyszukiwanie wykonawców robót itp), ale odpowiadać prawnie i przed wspólnotą będzie członek (członkowie) zarządu.

    Przecież wybierając członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej kierujemy się tym, że go znamy, wiemy co umie, czy jest uczciwy i jak do tej pory się zachowywał.

    Dla porównania, wyobraźmy sobie sytuację, że wybieramy radnego gminnego, osobę znana i kompetentną, a on bez pytania nas o zdanie po tygodniu przekazuje swoje prawa i obowiązki innej osobie, nam wcześniej nie znanej.

    Czy na tym ma polegać praca osoby z wyboru?
    Moim zdaniem do zarządu trzeba wybierać odpowiednich ludzi i odpowiednio ich wynagradzać, a jeżeli nie ma chętnych lub odpowiednich osób, to należy powierzyć zarząd osobie licencjonowanej, na podstawie art. 18.
  • 29.11.17, 15:44
    Może zarządzać może i każdy, ale najlepiej powierzać nieruchomość profesjonalistom. Odkąd moim budynkiem zajęła się zewnętrzna firma (Progresline) wszystko chodzi jak w zegarku. Ponadto świadczą kompleksowe usługi łącznie z administracją, obsługą prawną i techniczną. Dzięki temu niczym nie muszę się przejmować. Wiem, że moja nieruchomość jest w dobrych rękach.

Popularne wątki

Nie pamiętasz hasła lub ?

Zapamiętaj mnie

Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się

Nakarm Pajacyka
Agora S.A. - wydawca portalu Gazeta.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść wypowiedzi zamieszczanych przez użytkowników Forum. Osoby zamieszczające wypowiedzi naruszające prawo lub prawem chronione dobra osób trzecich mogą ponieść z tego tytułu odpowiedzialność karną lub cywilną. Regulamin.